在北方，青岛是一个相对来说有点贵族特质的城市，有山有海，夏天有海风冬天有暖气，是一个疗养的好地方；可在全国，青岛又是一个相对平庸的城市，新一轮经济变革中没有走在前方，虽有一些重大政策支持，也终没有走出特样的花。
在北方还算有头有脸的青岛，在全国正在变成一个小而美的存在。
而这，不是青岛人所能接受的。
在国家新一轮GDP挤水分中，山东挤了1万亿，荣膺全国第一。这1万亿怎么分，官方还没有公布，可作为山东GDP第一的青岛，肯定得为老父母接下不轻的担子。可以说，青岛GDP滑落到全国15名左右，已经没有什么争议。
经济上没有什么突破，交通、医疗、教育、人才引进上也没什么起色，青岛人急了。2018年的那一次盛会，烟火朦胧中，青岛人找不清方向了。什么都不行，总有一项会行，那就房地产吧。先于盛会出名的，是青岛房价北方第二的新闻。国家把这么重要的盛会放在青岛，是让你发展经济的，你却搞了房地产，活该你不行！
房地产不是毫无寄托的浮萍，没有经济实力支撑，高房价只是一种幻觉。青岛为这个幻觉付出的代价是，持续一年半的房价下跌。
曾经北方房价仅次于北京，现在房价下跌幅度全国第一，经过青岛人的努力，青岛终于在全国不再平庸。
可这种不平庸的亮点，却不是真正为青岛思量的青岛人所期望的。
青岛还不够强大，高房价只会成为走向强大之路的绊脚石。具体到个人身上，与经济背向的房价也许会给你短暂的兴奋，长期来看肯定是一个悲伤的结局。个人的财富与喜怒哀乐，是与所在城市息息相关的，你不可能脱离城市独享财富，就像鹤岗的别墅比不过北京的筒子楼，再好的建筑、再优秀的人才，没有好的城市和配套打底，只会是一个废柴。
所以，虽然我在青岛也有房产，我仍然希望青岛房价再降点，给年轻人以希望，就是给城市以未来。城市发展好了，经济上去了，房子也就会拥有相应的价值，这才是一个良性的发展规律。谁想在房地产上搞“大跃进”，谁就会像日本那样“失去20年”。超越经济规律的“大跃进”，只能靠历史来赎罪。
不幸中招的青岛，也是用一年半的下跌来弥补几个月的疯狂。
青岛房价下跌了一年半，算算也该到头了。在中国这个房地产为经济支柱的国度里，青岛现在的房价不算太高，也不算太低，一如青岛这个城市一样平庸。可青岛也在发展，房价不允许大涨，也不会允许大跌，房价的涨幅跟上经济的增速，应该是一个各方都能接受的事情。
基于此，我在去年判断青岛今年年初很大可能会出现一个小阳春。现在看来，已经铁定不能实现了。
所以，后市行情是不好判断的。所有因素指向的地方，可能只因为一只黑天鹅就全部转向了。我们能知道的，只是有因就有果，有酣畅淋漓就有后悔无穷。
就像野味身上附带了病毒，就像房价大涨后的大跌。
针对疫情，现在还处于防控关键时期，专家们最乐观的判断是2月20日左右湖北省以外省市出现拐点，正式结束得3月后了。也就是说，1季度的房地产是废了，根据惯性规律，2季度也会受到很大影响。
置业顾问、中介在家办公，买房子的不出门看房，盖房子的不复工，整个房地产市场都处于一种冻结的状态。指望线上看房、线上交易，是成不了大事的。
我原来对今年下半年的判断是看政策，要是能够较大幅度的放松甚至解除限购限售政策，还是可能延续小阳春的。
现在年初的小阳春不存在了，对后续市场的判断也会改变。
政策方面来说，是看好的。突发的疫情使2020年原本就困难的经济雪上加霜，救助的方式就是扶持房地产、大基建，甚至是汽车、手机行业。这就需要更加宽松的金融环境，更开放的政策。可以预见的是，疫情结束后，房贷利率会进一步下降，限购限售政策也会更加放松甚至部分解除。
但从房地产基本面来说，是不乐观的。本来，要是年初有小阳春的话，就会消耗一部分积压的房源，2019年拿的地也能在今年下半年较好的入市，再加上宽松的金融、政策环境，2020年的房地产市场还是可以乐观的。但现在“年初小阳春”这个前提没有了，积压的房源、新入市的房源将在疫情过后集中上场，房源较多的区域很可能再来一场价格战，再来一场甩货潮。根据统计，青岛2019年新拿地的建筑面积已经超过2019年的新房销售面积，而且这些地大部分集中在胶南、胶州、即墨、城阳等区市，这意味着这些地方今年的竞争将更加激烈，房价有进一步下探的危险。更危险的是，疫情对地方政府造成了比较大的资金压力，今年的土地出让将会更多，在市区土地缺少的情况下，这些出让土地还是会集中在这些区市。
至于今年青岛房价总体上是涨还是跌，要看上述两个因素对潜在购房者的吸引力，潜在购房者入市了，有量了，青岛房地产才能止跌回升。基本面上的价格战、降价甩货都是不利于房地产的，楼市里向来是买涨不买跌的；但政策面的金融、放松限购限售，又会刺激潜在购房者，加快他们入市的步伐。所以，今年的楼市，就看这两个因素的博弈。
同时，这次的疫情，也会让我们买房时更加谨慎，至少应该特别注意以下五方面：
一是，谨慎购买小型房企的房子。根据公开报道，2020年1月、2月迄今仅39天内，全国已有95家房地产相关企业破产，其中不少都是小型房企。疫情特殊时期，小型房企的抗风险能力可能还不如个人。尤其是，今年还是房地产行业集中还贷的年份，资金链问题将会困扰更多的房地产企业，有些大型房企也不能幸免。因此，买房前一定要打听下开发商的资金情况。
二是，贷款要考虑还款能力。春节后不到半月的延期复工，已经让不少人体会到了现金流的重要性。买房不是过家家，还不起贷款是要被收回房子的。作者的一个朋友，2018年贷款150万买了房子，他是自主创业，18年效益好，还贷款很轻松。但是19年下半年效益不行了，贷款还不起了，更可怕的是，他的大部分首付也是借的。最终，他登上了被告席，老婆孩子也被撵出了房子。所以，买房子是一个长期的事，贷款前你要清楚的知道，工资不是一定要涨的，工作可能会丢的，指望还不起贷款卖掉房子时可能会卖不出去的，自已是会变老的，老婆是会跑的（贷款考虑两个人的还款能力），对自己不要那么自信。
三是，郊区的房子要谨慎购买。抛开上面郊区人少房多的原因，这次疫情也告诉了我们医疗资源的重要性。青岛是一个医疗资源分配不平衡的城市，好的医院都集中在市内四区，就算这样的疫情百年不遇，那平时生个病老往市区跑也是很麻烦的。当然，除了医疗资源，还有教育、交通、商超，这就得“论资源的重要性”了。我没有贬低郊区的意思，只是实事求是，青岛郊区太多了，新区太多了，青岛的经济体量是支撑不了同时发展的。所以，即使在青岛选郊区，也要选对郊区。
四是，买房要重视后期的物业。同是武汉的小区，好物业差物业的差距在疫情面前表现的太明显了，好的物业把疫情防控工作做得井井有条，不但减少了小区业主感染病毒的可能性，也让业主在疫情笼罩下放心、安心。一个好的物业，就像女人的化妆品，是会让你的房子容颜常驻、保值增值的。所以，买房时，别嫌他的物业贵，好比你会嫌你的老婆漂亮吗？
五是，要警惕开发商的新唬头。武汉疫情严重的一个原因是，人口太多太集中。疫情过后，一批郊区低密度房、别墅、全屋空气净化房肯定会重新上场，可以中国人的记性，这场疫情很快就会忘记；可以中国人对公共设备的维护能力，再高级的净化设备一旦用在公共部位，也会很快坏掉的。所以，长期来看值得投资的还是市区、近郊区的普通住宅，其他的都是鸡肋。
最后，让我们期待，等到春暖花开的时候，这场饶人心扉的疫情能够彻底过去。
至于房子，该买还是要买，你想下次还因为没有房子被挡在高速路口吗？
