8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。目前，该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
所谓“带押过户”，即指对于存在抵押的房产要上市交易的，不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
不用先归还原房贷就能交易 如何办理“带押过户”？
“我有一套房子，目前挂牌价格约120万，还欠银行80万贷款，现在想把这套房子卖掉，但是手里没有这么多现金赎楼。”家住河北燕郊的马女士最近正在苦恼。马女士的烦恼也是二手房交易中卖家经常遇到的问题。想要卖掉手中的二手房，必须先还清银行贷款，如果手头资金不够，只能借“过桥贷”。
济南日报在报道中指出，在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担带押过户后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押。
“传统二手房交易中会存在一个问题，即卖家要出售二手房，就必须把二手房的贷款先结清，这就导致此类二手房的交易周期明显拉长或失败。而带抵押过户模式则破解了这个难题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析道。
交易模式有了，但不少人都在观望到底如何办理。济南方面介绍，“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。
流程分三步走：一是办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；二是买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；三是卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。
为确保资金安全，在济南推出的“带押过户”新模式里，引入了公证处“提存账户”，以解决买卖双方互不信任的问题。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险，或交易双方出现意外情况，导致交易失败，资金就会原路返还，避免发生纠纷。此外，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户”。
济南为何在此时推出这一全国首创的登记新模式？
济南市为啥这时候推出二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式？当地二手房市场的交易颓势值得关注。
根据国家统计局发布的70城房价数据，7月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，济南二手住宅销售价格环比下降0.2％。自去年9月以来，济南二手房价格连降11月。
另据东吴证券最新统计，截至15日，济南今年8月商品住宅房成交同比降幅达到29.3％，今年累计成交同比降幅为31.8％。而在山东另一城青岛，今年8月商品住宅房成交同比降幅为9.9％，今年累计成交同比降幅为10.5％。
“近年来，二手房占全部房屋交易比重都是下降的。这背后的主要原因之一，就是二手房交易成本太高，周期太长。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，在城市的热点区域，只要挂牌价不低于市场价，二手房交易就要6～12个月的周期，其中赎楼和贷款占据其中的一半时间。这导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。
根据济南试点工作情况，“带押过户”可将二手房交易办结时限缩短到3个工作日内。
此前已经有多地推出该模式 那么效果如何呢？
“带押过户”是有规可循的，此前也有城市试点，但由于银行担心资金风险，未能有效全面推进。
除济南外，第一财经梳理公开信息发现，近来，昆明、金华、珠海等地也曾办理二手商品房“带押过户”业务，而在广东省始兴县，7月底还将“带押过户”的新不动产登记模式延伸至工业厂房的过户登记业务中。不过，在这些城市，可办理该项业务的，仅为由当地监管部门指定的少数商业银行。
8月2日，昆明市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局与建设银行省分行也举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，并在当日办理了首笔二手房“带抵押过户”业务。
建行云南省分行相关负责人公开介绍称，存量房“带抵押过户”合并登记启动后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户中直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，以确保交易的安全性。
6月底，金华首笔二手房“带抵押过户”按揭贷款业务在金华银行市府支行落地，实现了二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记“三合一”办理。截至6月底，金华银行是全市唯一合作的金融机构参与系统开发。由金华市住房和城乡建设局作为交易资金监管的实施机构，遵循安全、便捷、无偿的原则，设立资金监管专用账户，对买卖双方在交易过程中的交易资金进行监管，有效保障交易资金安全，维护买卖双方合法权益。
此举释放什么信号？业内人士解读政策背后新思路
中新经纬在采访时发现，目前“带押过户”在实际操作中还并未大范围推广，在最早推出该政策的珠海，中新经纬拨打当地兴业银行某支行电话，工作人员表示，按道理是可行的，但“带押过户”涉及到卖家原贷款银行和买家贷款银行两家银行，目前各大行还没有完全跟进，流程方面还没有完全优化下来。
据云南日报，昆明的该项改革在建设银行进行试点，待业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。济南方面，媒体报道称，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受中新经纬采访时分析称，二手房“带押过户”模式将会对地方二手房交易及房地产信贷市场产生一定的积极影响。对于二手房交易而言，主要将会带来两方面利好，其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买房可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
“整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”关荣雪称。
严跃进称，看似这是一个二手房交易过户和登记的政策，其实也是二手房加快流通和交易的政策。所以此类政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路。
严跃进认为，要真正破解二手房交易方面的问题，关键就要破解“如何让房东不筹钱还贷款”、“如何让买卖、过户、登记在一日内完成”这两个问题。昆明等地做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。
(资料来源于济南日报、济南市委市政府新闻发布会、第一财经、中新经纬)
