文/子木
“比未完工的建筑更难以忍受的是贫民窟。”
这是我上半年研究手册首页上写的一句话。一直想单独写出来，但是因为涉及的太多，一直找不到机会。
在中国，很多人不知道贫民窟。
最熟悉的可能是广东的城中村。
流动人口密集，大街小巷林立，楼宇密布。没有光，空气又脏又危险。
它们与现代城市格格不入，却又是外来者最廉价的栖息地，平衡着一座城市的生存成本。
不过，我今天说的不是城中村，而是另一种贫民窟意识形态——
超高层。
每次谈超高层，都会有人在争论。
有人说超高层好，视野好，采光好，视野无边，空气清新；有人说太差了，电梯慢，高空抛物线，起火，没有安全感。
尤其是前几天，长沙电信大楼起火，引起了全网的关注。几十层楼的楼房瞬间被火焰吞没，消防车来不及冲过来。
但我想说的是，无论是在超高层的好坏，这些都只是随机现象，低维度的重复讨论，也是我现在最担心的：
在不久的将来，大量的超高层建筑将不可避免地衰落，变成贫民窟。
01预感
我们眼中的超高层建筑应该是高度城市化的标志性建筑，存在于土地稀缺的大都市中。
然而，在土地财政的带动下，超高层建筑遍布全国，并以竞争的方式量产。
据统计，中国拥有全球40%的超高层建筑，150米以上2395座，200米以上823座，300米以上95座，三项指标居世界第一。
上半年，我在全国范围内调研，甚至在江浙沪、东北、华中的很多县市，依然看到大量超高层在建。
当地人的思维很“逆”，把超高层当成甜甜的糕点，排队冲进售楼处接单。
在我疑惑的时候，一个在县里卖房子的朋友告诉我：
人们会在一块贫瘠的土地上用金字塔做什么？
小县城玩“关系网”，情是面子，张局住，李索也想住，王站长听说要进这个“圈子”……
2020年至2022年，住建部、发改委、应急管理部连续四次发布“限高”。
然而，为了在一块土地上获得更多的收入，地方政府为了更可观的土地财政和追求城市建设的“成果”而选择视而不见。
两人一拍即合，超级高楼成了一个死循环，从一线城市到十八个小县城，爆满。这是极其不负责任的，因为他们看到了开头，却“选择性地视而不见”了结尾。
超高层“老”会是什么样子？我们的房地产历史还不够，但我们可以向香港房地产老师学习。
先放几张香港老高楼的图片：
香港老楼1
香港旧楼2
众所周知，香港的楼盘实力举世闻名，但即便如此，香港大部分高层和超高层住宅也难免沦为贫民窟。
绿化凋零，电梯震动，设施老化，肮脏，到处都是破败的景象……
按照香港的定义，大多数房子都是从中年开始腐烂的（房子的中年是30年以上，老年是50年以上）。
目前，全港有1万多间“老人房”，其中3700间缺乏维修保养。
住在这里的人是社会经济能力最弱的群体。他们无力修复旧楼，只能寄希望于政府的帮助或开发商的注资搬迁。
但是，政府财力有限，政策性修复进展非常缓慢。
开发人员通常不愿意接触此类资产。就像在中国，棚户区改造会遇到咬指甲的家庭。原住民要求天价，难以达成协议。开发成本高，开发周期太长。
有人问我，所以香港的超高层和高层建筑是大陆市场的前兆。大陆的超高楼都会变成贫民窟吗？
显然，这是一个大概率事件。至于概率有多高，我们必须了解超高层建筑的几个特点。
02困境
第一个也是最严重的问题是“烟囱效应”。
也是前几天长沙电信大楼的火灾。根据经验，从火开始到火结束只用了几分钟，完全没有任何反应，脑袋发昏。
建筑物越高，火势蔓延得越快。这就是所谓的“烟囱效应”（一种室内空气沿着有垂直坡度的空间上升或下降，导致空气增加对流的现象）。
据统计，一座30层高约100米的建筑，在通畅的情况下，从一楼到顶楼的烟雾只需30秒！速度比水平方向快10倍左右。
目前，全国最高的防火梯只有100米。这仍然是完美运营现场下的数据。事实上，它在面对火灾时基本上是50米左右。
重庆一超高层起火，救援现场
这意味着，一旦超高层发生火灾，消防人员只能“全副武装”冲向高层建筑，层层扑灭，势必与高层发生激烈“碰撞”。人员自上而下疏散。
无法乘电梯逃生的人，只能逃到避难层，认命。据国外资料显示，逃跑的可能性很小。
这意味着在建造超高层时，消防的配套投资是巨大的。消防管道的安装和避难层的设置（100米以上的建筑，每50米一个），无形中推高了建筑。成本和维护成本。此外，超高层建筑还面临抗震、通风、供电、排水等技术难题。建造成本远高于普通建筑，后期的管理维护成本更是吓人。
比如电梯，超高层建筑使用高速电梯。由于建筑物在高空摆动的影响，电梯的维护成本很高。单台电梯的维护成本是超高层和高层建筑的3-5倍。
二是不可思议的“贬值速度”。
超高层意味着高容积率，高容积率意味着同样的土地，纵向空间居住的人口更多。
1楼4户，2部电梯，20楼80户，50楼200户。相当于住在超高层的小村庄。
人们对公共设施的使用迅速增加，电梯一天坏了3次。
一位朋友告诉我，去年他住在一栋超高层的拆迁房里。2个月内，他被电梯夹住一次，被困电梯2小时。
社区里的叔叔阿姨太多了。他们每天出去走来走去。隔壁的阿姨从电梯里出来，然后说：哎呀，我忘了上厕所了。
于是我按了电梯又上去了。
有的孩子调皮，把所有的楼层都压在旁边，电梯停在一楼。
更不用说庞大的人口对社区环境的压力。垃圾清理、美化维护、健身器材维护等都需要成本。一个人用和一群人用完全是两个概念。
超高层建筑所带来的折旧，以及高楼层户型使用带来的折旧，加速了整个超高层住宅的“老化”。
一开始，物业费勉强抵挡住高昂的维护成本。然而，30年后，社区公共设施的寿命基本已经到期。
消火栓生锈，消防水带烂，电梯需要更换，小区草坪光秃，树木几乎枯萎，公用施工设备早已坏掉。
此时，社区的整体修复和更新需要巨大的成本。业主必须签字并付款。
这意味着，社区生存的关键时刻真正到来了。
然而，极高的“沟通成本”让改造工作异常艰难。
生活在大社区里的朋友一定知道，成立一个行业委员会有多难。人越多，管理起来就越困难。超高层住宅的通信成本是低层住宅的数十倍甚至数百倍。
比如现在要修一部电梯，要求所有住户一起付钱，住户会选择同意或不同意。
10个家庭达成共识的概率是2的10次方。如果是一栋有20户的建筑物，达成共识的概率是2的20次方。
但是，现在有上百户，甚至两百多户人家住在一栋超高层建筑中，也就是说达成共识的概率是2的200次方……
然而，更残酷的是，在社区老龄化的过程中，有经济能力的人已经有所改善，在其他地方居住，房子出租，社区还能正常运转，他们并不在意.
小区老一辈相继离世，孩子无法回来居住，房子被出租。你不出去，我不出去，大家都不出去，社区面临的只有年久失修。年久失修又导致更多身体健全的人逃离。
最终，小区里只剩下经济能力薄弱的人和外来租户，彻底陷入了死循环。
物业费不收，物业简直烂透了，只能维持最基本的垃圾清运。
社区偶有高空抛物线或人工降雨，电动车违规充电，杂物堆放引发火灾时有发生。
终于，50年过去了，建筑的设计寿命也到了。这个时候就需要重建了。“通讯费”和高额拆迁费让开发商望而却步。政府同意重建，但由于财政拮据，他们不得不无限期地等待。...
最后，超高层完全沦为贫民窟，烂到了极点。
03拼写
以上推论并非天方夜谭，而是香港楼市的亲身经历。不仅是香港的超高层，高层也有这种无法破解的“魔力”。
看到这里，大家应该明白了，超高楼变成贫民窟的祸根，并不是因为建筑结构和年代。
是高昂的维护成本下对业主“购买力+凝聚力”的挑战，也是对物业管理水平的考验。
国内的房产层面，我之前很多文章都说过，不要抱任何幻想，往往5年左右发生，与业主的矛盾旷日持久，是一个长期的博弈状态。
至于业主的凝聚力测试，不知道大家有没有听过一句话：
“在利益面前，质量一文不值。”
再好的一锅汤，一定会有老鼠屎，超高的，增加了老鼠屎出现的概率。这么搅，你就看不到汤了，更别说吞下去了。
尤其是这里的“通信成本”，完全区分了超高层、高层和小房子。
然而，没有什么是绝对的。
其中，最具“抗衰老”能力的超高层建筑只存在于高能级城市。原因很简单。人口继续流入，经济继续增长。
人口增长有能力维持住房，房价上涨有动力继续投资装修，而随着经济增长，政府有足够的能力维持建筑物的面貌。
比如在深圳，城中村拆迁成本极其夸张，但深圳政府也在一一解决，就是为了让城市跟上时代。每个社区单位都是城市的一个细胞。
在重庆、武汉等地，住宅以超高层为主，具有天然的对比效果。整个市政设施、消防能力、建筑形态都是围绕超高层“预设”的，贫民窟现象也是小概率事件。
但即便如此，大城市的超高层建筑也存在“抗老化分化”，有的寿命长，有的寿命短。
这取决于两件事：
1.房子的位置
2、业主的经济能力和素质
其中，“超高层拆房”将是重灾区。能早点跑的人是最差的资产，最终会沦为贫民窟。二是小户型的超高层住宅小区。超高层住宅区比较远，周边也没有好学校，下降速度非常快。
原因很简单。没有资源绑定，家庭圈子将继续分裂。当一个社区完全由租户主导时，社区将加速老龄化。
反之，大平超高层改良盘的抗衰力会非常好。
因为密度比较低，沟通成本低，业主圈子不同，有足够的经济能力来组织和维护房产，可以通过优质的业主委员会带动房产的服务水平。
豪宅当然是最好的，因为不管房子多旧，业主在城里能找到的替代品少。只要优质业主逃不掉，整体装修能力就不会下降。
小地方最好不要买超高层的房子，价格贵，风险大。
尤其是县城，主人老了，孩子大概率不会继续留在县城，县城政府修复能力不强，消防是最大的问题。
很多人只需要告诉我，他们真的不想买超高层，可惜大城市的超高层真的很便宜，没办法。
我的回答是：
如果你手上没有足够的钱，但又别无选择，可以选择超高层带刚需的小户型。但一定要在它开始衰落之前卖掉它并离开附近。
如何判断是否在下降？
看看小区里的树，草坪上的花草。当杂草丛生，花朵逐渐凋零，不再有人照顾，这才是真正的逃离开始。
中国房地产业蓬勃发展40年。然而，距离超高层建筑的普及才20年。用不了多久，你就会看到河流南北出现连片的老旧贫民窟。
这是快速城市化背后的病，房地产模式最终会导致人性的深渊。
不要惊讶，冷静面对。