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出品｜搜狐财经
作者 | 吴亚
“家居卖场大亨”车建兴又成为了地产圈热议的对象，这一次同样还是因为他所投资的房地产平台。
9月21日，由车建兴创办的红星控股（即红星美凯龙控股集团有限公司）旗下房地产开发平台红星置业（即上海红星美凯龙置业有限公司），传出“裁员、降薪”的传闻；相关传闻还称，红星置业总裁林忠海也将于近期离职。
红星置业在地产圈的知名度并不高，规模也相对较小。联合资信在今年6月27日曾发布最新一期针对红星控股的评级报告（以下统称“《评级报告》”），其中指出：截止2021年9月底，红星置业权益口径剩余可售面积也不过232.96万平方米。
而在克而瑞等地产研究机构发布的近三年房企销售排行榜中，红星置业也未曾进入过TOP100行列。相比来说，外界对红星控股的房地产投资较为熟悉的也是在去年7月，已被红星控股作价40亿元卖给了“远洋系”企业的红星地产。
红星地产已“卖身”，红星置业又被传出负面消息，红星控股的地产投资怎么了？在去年8月出售红星地产时，市场分析就普遍认为，红星控股的考量主要为出售“重资产”的地产业务，以降低自身的负债水平。
从最新的数据来看，截止今年6月末，红星控股账面上的资金缺口高达164亿，财务压力尤存。而如今，房地产市场整体仍出缓慢修复中，这不免让红星置业也面临着压力和考验。
围绕红星置业的“裁员降薪”等传闻，以及红星控股对房地产产业的规划与发展战略，搜狐财经致电致函红星置业及红星控股，截止发稿，并无回应。
陷“裁员降薪”传闻的红星置业
如果不是这些沸沸扬扬的传闻，市场或已淡忘了红星置业这家公司了。
传闻称，“红星置业将进行裁员计划和降薪行动，裁员比例在10%左右，管理层降薪幅度在20-30%。”
传闻还称，“红星置业的管理团队将迎来调整，集团总裁林忠海，近期正在办理离职手续；集团人力总经理刘世伟也已离职。”
林忠海、刘世伟两人都是地产圈有一定知名度的职业经理人，公开信息显示，林忠海为60后，加入红星置业前曾担任中国金茂副总裁、南京区域(苏皖)公司总经理。
刘世伟则是80后，此前曾任职龙湖集团的南京公司和苏南公司，加入红星置业约半年时间，主要负责总部的人力资源方面工作。
房地产行业下行，相关企业组织架构、人事变动等调整不断，在地产圈已很常见。而红星置业及红星控股方面，在传闻发酵至今，仍未有官方回应。
红星置业的成立是在2013年，企查查数据显示，公司大股东为上海红星美凯龙创智投资管理有限公司，持股比例为92.99%。
红星置业余下约7%的股权则由上海常梓企业管理中心（有限合伙）持有；股权穿透后，实际由车建兴持股85.55%，为实控人。
从红星置业的工商注册信息变更记录中可以看到，林忠海在去年4月成为红星置业董高监成员，今年2月已退出。
红星置业的工商注册信息变更记录，数据来源：企查查
红星置业并不是上市公司，也非发债主体，从公开渠道中，并未查询到该公司的财务报表。
若以衡量房地产开发企业的普遍指标来看，在克而瑞等地产研究机构，近三年发布的房企销售额（操盘金额及全口径金额）排行榜中，红星置业均未进入过TOP100行列。
在联合资信今年6月发布的对红星控股主体及相关债券的信用状况评级报告中，有这样一组数据，“公司（红星控股，下同）目前合并范围内房地产开发项目主要来自红星置业，截止2021年9月底，红星置业权益口径剩余可售面积232.96万平方米，其中43.34%位于一二线城市，55.35%位于华东区域。”
除此之外，于公开渠道中并无红星置业相关的财务数据、运营数据。值得注意的是，《评级报告》中提到，“剥离红星地产后，公司房地产业务规模大幅下降。剩余可售面积在三线以下城市占比较高，在房地产市场景气度下行的背景下，未来项目去化或存在一定压力。”
被40亿元“卖身”的红星地产
很长时间里，活跃于台前、在行业里知名度较高的正是成立于2009年的红星地产。
在行业榜单中，也常能看到红星地产的身影。在还未被“远洋系”企业收购之前，据克而瑞榜单显示，2019年-2020年，红星地产的操盘金额为478.4亿元、480.6亿元、分别位列行业第59名、66名。
同期，红星地产的全口径金额为601.1亿元、614亿元，分别位列行业第58名、63名，整体销售业绩保持稳定。
若以2020年的业绩来看，红星地产的操盘金额在弘阳地产、中交房地产、当代置业、星河地产、合生创展等房企之上；全口径金额则高于隆基泰和、花样年控股、大唐地产、佳源国际等房企。
这在一定程度上说明了红星地产所具备的实力，不过，红星地产和红星置业一样，为非上市企业；而红星控股作为车建兴的主要资产，以家居大卖场业务起家，主营业务也非房地产开发。
因此，在过去很长时间里，市场对红星地产的关注度并不如典型房企那样多。转折发生在去年3月，红星地产突然被曝出“卖身”传闻（点击回顾相关报道：红星地产卖股权疑云）。
“某家居连锁旗下地产整体关门转卖”诸如此类的说法在地产圈掀起轩然大波，并最后被做实。于3月月底，远洋资本有限公司（简称“远洋资本”）和红星控股最终官宣，双方将围绕重庆红星美凯龙企业发展有限公司（“红星企发”）及其下属的红星地产，展开战略合作。
远洋资本为港股上市的远洋集团（03377.HK）旗下的投资和管理平台，后者主营业务正是房地产开发，属于典型的规模房企。
在此背景下，涉及到红星地产的一些更为核心、细致的资料和信息由此显露。根据彼时远洋方面披露的信息，2020年红星地产实现销售额约400亿元(不含红星置业)，待售货值接近千亿元。
就资产质量来看，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市。从区域布局上看，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目；此外，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，分布城市能级较高，毛利率可达到25%至30%。
按照远洋方面的说法，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对自身的21个商业项目进行运营管理。同时，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。
之后“两方合作”变成“三方合作”，当年7月，远洋集团的全资附属公司远洋集团中国联合瑞喜创投及全资附属公司天津远璞，收购红星企发70%的股权，作价40亿元。到了今年3月3日，相关股权交易实施完毕。
需要注意的是，这一交易中所囊括的资产不包括红星置业、上海新华城资产管理公司等若干公司，这类资产已被红星控股提前剥离，也未列入出售的资产清单中。
在出售红星地产之后，红星控股的针对房地产的发展策略为红星置业将销售存量项目，与公司的商业开发运营板块“爱琴海”百货商场项目进行联动。
同时，双方发挥各自的经营及品牌优势，帮助合作方、政府平台等公司进行资产盘活，通过代操盘或小股操盘等形式，在减少资金投入的情况下，拓展轻资产项目。
《评级报告》中的数据就显示，2019年-2021年，红星控股商业地产住宅销售的毛利率为23.93%、27.87%、28.17%；商业管理为68.55%、62.69%、63.25%。
财务压力犹存的红星控股
而红星地产为何会被出售呢？红星控股和车建兴本人都未正面回应过这一问题。
市场上的分析主要集中于两种，一种观点认为，剥离“重资产”的地产业务可帮助红星控股“降负债”和投资变现。
《评级报告》数据也显示，2019年-2021年，红星控股的负债总额为1680.96亿元、1966.06亿元、1241.96亿元，即2021年的同比降幅达到36.83%。
截止2021年末，红星控股合并资产总额为1937.56亿元，同比下降27.67%，正是因其地产业务大部分剥离转让所致。
但红星控股的财务结构还是有待优化，近三年来短期债务占比由34.86%一路攀升至40.02%。
红星控股2019年-2021年负债总额概况，数据来源：联合资信《红星美凯龙控股集团有限公2022年跟踪评级报告》
若从盈利角度来看，在出售红星地产的2021年，红星控股的总营收为361.28亿元，还同比增长了30.17%。
但利润总额总额37.66亿元，同比下降13.28%，主要系公允价值变动收益减少以及计提资产减值损失和信用减值损失所致。
拆解后可发现，2021年红星控股因出售红星地产，投资收益同比增长38.33%达到亿元，占当期利润总额的56.35%。
但同期，资产减值和信用减值损失对利润的侵蚀也较大，分别达到6.57亿元和5.6亿元。此外，受疫情影响影响，2021年公司商业物业评估增值受影响，致当期公允价值变动收益下降了62%。
数据来源：《图片来源：红星美凯龙控股集团有限公司公司债券中期报告（2022 年）》
《红星美凯龙控股集团有限公司公司债券中期报告（2022 年）》中披露的最新数据显示，今年上半年，红星控股实现总营收106.6亿元，对比去年同期的146.01亿元，下滑26.99%；净利润由盈转亏27.28亿元，去年同期为14.01亿元。
截止6月末，红星控股账面上的货币资金（未披露受限制情况）为87.56亿元；同期，短期借款为40.93亿元，一年内到期的非流动负债为211.56亿元，仅这两项就高达252.49亿元；对照前述仅87.56亿元的货币资金，缺口高达164.9亿元，财务压力犹存。
数据来源：《图片来源：红星美凯龙控股集团有限公司公司债券中期报告（2022 年）》
此外，截止6月末，红星控股有息债务余额为546.36亿元；未有逾期债务，约109.68亿元在6个月以内（含）到期，6 个月（不含）至1年（含）的部分为127.16亿元。
“去重求轻”背后的经营变奏
另一种观点则聚焦于红星控股的整体战略，毕竟抛弃“重资产”的传统地产开发业务，更符合其整体的“轻资产”战略规划。
红星控股的前身为上海红星美凯龙投资有限公司，由车建兴和车建芳于2007年共同出资组建，两人系兄妹关系，分别持股92%、8%。
车建兴在1986年，用600元的启动资金创办了一家家具作坊。之后，凭借着“市场化经营、商场化管理”的平台模式，一步一步发展成如今的红星美凯龙。
2015年，红星美凯龙在香港上市，2018年又在上海交易所上市，由此成为中国家居零售行业第一家同时在A股和H股上市的公司。
进入成熟发展期的红星美凯龙近年来在持续推进“轻资产、重运营、降杠杆”战略，最新的今年上半年，红星美凯龙自营商场收入达41.53亿元，同比增长6%；委管商场收入达11.25亿元，同比增长6％。
截止期末，红星美凯龙经营了94家自营商场，280家委管商场，10家战略合作商场，59个特许经营家居建材项目，共包括475家家居建材店/产业街。
红星美凯龙已成为家居行业内绝对的龙头企业，截止9月22日收盘，红星美凯龙港股总市值为102亿港元，A股总市值为200亿元。
既是家居大卖场起家，车建兴又缘何涉足房地产呢？一方面，传统的家居大卖场在发展早期，主要以重自持、自持物业为主，自建卖场、顺带“圈地”搞搞房地产的情况，在家居行业也并不稀奇。
而受行业红利的吸引，房地产在黄金发展期确实也吸引了不少资本的涌入。并且，红星控股在房地产板块的投资，也并不止步于传统的住宅与商业开发。
2019年8月时，红星控股就成立了全资子公司“美凯龙爱家”，正式进入房产经纪领域。美凯龙爱家主营业务包括新房、二手房、租赁等传统置业服务，同时还融入了设计、装修、家居购物、住家维保等一站式服务。
这背后的逻辑是，客户可以从美凯龙爱家平台上买房；同时这一平台又能为红星美凯龙的家居卖场引流，客户可以导流到平台去选择设计、装修等一条龙服务，也进一步加深公司对家居上下游产业链的渗透性。
在美凯龙爱家的成立仪式上，车建兴亲自出席并公开表示，“会调动一切力量来支持美凯龙爱家，用5年时间、4倍速度冲到全国二手房行业第二的位置，赶超贝壳。”
现实就是那么的猝不及防，2021年以来房地产市场整体降温，无论是出于怎样的考量，“重资产”属性的红星地产，都已成为了最先被红星控股所舍弃的对象。
如今，房地产行业的时局并未好转。同样以“重资产”为主且规模一般的红星置业，身处的局面自然尴尬。
商管平台爱情海集团也置身于房地产大市场中，但其的定位与红星置业还是有着本质的不同。作为商业不动产全程运营商，爱情海集团主打“轻资产”，主要的运营模式有两种。
一种是以资产端为主，由爱琴海派出管理人员为合作方提供全面的咨询和委管服务，相应的在不同参与阶段收取不同费用。
另一种是以运营端为主，与金融资本的合作，双方或多方共同出资，由爱琴海集团来主导，进行相关的爱琴海购物公园项目的开发及运营管理。
红星控股披露的公开资料显示，2019年及2020上半年，爱琴海集团实现总营收16.05亿和4.61亿，对应的毛利率为63.25%、51.85%。
“爱情海像万达，又不像万达。它没有万达扩张得这么厉害，更看重通过这种介入式管理的轻资产方式，在三线及以下城市去扩展版图。”一位在上海的商业地产领域从业多年的业内人士向搜狐财经分享了他的看法，像这类“轻重结合”的商管公司，资本市场会比较青睐。
而在去年3月，爱情海集团就曾被曝出拟IPO的消息，之后官方在回应中也称，公司有上市计划，但无明确的上市时间表。
虽然爱情海集团态度暧昧，但市场还是对此有了不少期待，爱情海集团或许会成为红星控股下一个分拆上市的产业板块。
对比之下，在传统的房地产开发业务陷入“赚钱焦虑期”的当下，“重资产”为主、规模有限的红星置业显然不讨巧。
红星置业的“裁员降薪”传闻是否属实？对于红星置业的发展，红星控股又有如何考量的？红星控股又是如何看待当前的房地产投资的呢？围绕相关问题，搜狐财经致电致函红星置业及红星控股，截止发稿，并无回应。
