每经编辑：毕陆名
继郑州、哈尔滨等城市后，又一省会城市出台全面稳地产新政。4月16日，昆明市政府发布25条稳地产新政，分别从加快商业商务用房去化，纾解疫情期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安置，优化住房金融服务等8个方面制定相关政策。
值得注意的是，自去年下半年以来，昆明房地产市场处于持续下行趋势。安居客数据显示，去年6月昆明新房均价为13699元/平方米，而今年4月份为12952元/平方米。据粗略估计，4月以来16天，已经有衢州、秦皇岛等20城调整了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率、购房补贴等内容。
新房均价不到13000元，昆明出台25条政策“稳楼市”
4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》（以下简称《意见》），包括加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化营商服务、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险、持续整治规范房地产市场秩序及做好房地产市场舆情引导等八个方面共计25条意见。
《意见》提到，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例；实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。同时明确，昆明市自然资源规划局、昆明市住房城乡建设局、昆明市住房公积金中心等部门在《意见》印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。
值得注意的是，自去年下半年以来，昆明房地产市场处于持续下行趋势。安居客数据显示，去年6月昆明新房均价为13699元/平方米，而今年4月份为12952元/平方米，每平方米跌超700元。国家统计局最新数据显示，3月昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。
近一年昆明新房价格走势，来源：安居客
目前，西山区、五华区和盘龙区的房价排在昆明各区前列。从现存房源数量和供应计划来看，这三个区的新房、二手房占据昆明楼市半壁江山，属于买房热点区域。
以西山区4月关注度较高的华夏四季项目为例，该项目于去年11月初开盘，目前销售均价约为25000元/平方米。
在盘龙区，中海云麓九里是生态大盘的代表，目前销售均价为18500元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为19052元/平方米。
今年春节以来，昆明市五华区受关注度较高的多为交通配套较优的刚需楼盘，以碧桂园春城映象项目为例，其销售均价为12500元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为12063元/平方米。
昆明商业商办库存去化压力大
据证券时报报道，对于昆明出台稳地产政策的原因，昆明市政府表示，是为落实政府工作报告中的精神，坚持“房住不炒”的定位，落实好房地产市场长效机制，促进房地产业健康发展和良性循环。
新政之所以把商业商务用房去化放在政策之首，是因为昆明商业库存较大。中指研究院昆明公司高级分析师张庆宪指出，数据显示，截止2022年3月，昆明商业商务用房市场存量多达1165万㎡，去化周期超90个月，库存高企，去化压力大。
广东省住房政策研究中心首席研究员也表示，昆明这类弱二线城市商业商办库存比较大。昆明的做法是存量增量一起考虑，销售和改功能一起考虑。比如，对已收储或未开工的转为保租房、新型产业用地（M0）、临时绿地，建设养老托幼等公共设施。此外，政府或引导市场机构发展“共享办公”、非学科类培训等。甚至，回迁安置需求对接商业商务用房去化，这些都是创新举措，多渠道化解商业库存。
图片来源：摄图网-500546052
张庆宪也认为，昆明将回迁安置需求与商业商务用房去化相结合，利用已建成的商业商务用房进行等价值安置并适当给予面积奖补等方式，加大回迁安置效率，同时带动商业商务用房去化，一举两得。
值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公积金扶持，提高公积金额度，降低二次公积金贷款买房首付，而商业性按揭贷款方面并未有明确降首付等措施，限购、限售等政策也未提及。
“总的来说，昆明的新政比较精细化，因城施策和落地性比较强，以去化过高的商业库存和给企业纾困为主，供给侧的措施比较多，而需求端刺激性的政策并不多，彰显了政策的稳定性和连续性，值得其他城市借鉴。”李宇嘉说。
据记者梳理，4月以来16天，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、上海、淮北、南平、宜昌、荆门、昆明等20城松绑了购房政策，涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率、购房补贴等内容。
每日经济新闻综合证券时报、每经地产
每日经济新闻
