每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺
深圳的学区房似乎也不香了。
近期，市场热传着一个段子：勒紧裤腰带花成百上千万元购买的学区房，就上了几年网课。从某种角度上来说，经历政策和市场的双重降压后，一线城市的学区房信仰正在逐渐被打破。
3-4月正是学位申请期，往年也是学区房交易的热度期。但自去年下半年以来，深圳、北京、上海等地持续打击学区房炒作、实现大学区改革等系列措施后，曾经的天价学区房已然降温。
从去年底至今，深圳就频频出现名校学区房降价百万元但仍无人问津的现象。《每日经济新闻》记者近日从多方采访了解到，深圳学区房的降温趋势还将延续。不过，学区房之中也存在分化，降温最为明显的是“老破小”学区房，次新或豪宅学区房整体价格仍然比较平稳。
深圳某楼盘项目 每经记者 甄素静 摄（资料图片）
学区房挂牌价大幅下调
在过去很长一段时间里，学区房都被市场普遍认为是能抗周期、抗跌幅的房产。如今，这种信仰正在被市场打破。
深圳打击学区房的大杀器，是在2021年8月拟立法推行大学区政策，包括罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。这之后，深圳学区房出现大幅回落，福田的百花园、八卦岭宿舍、旭飞花园，龙华的水榭春天等学区房，如今的均价较去年均出现大幅回调。
深圳龙华区一房产中介告诉《每日经济新闻》记者，龙华区标杆学区房水榭春天5期，近期学位空置，88平方米户型总价多在960万元左右，折合均价约10.9万元/平方米。而此前同类户型的高位均价达13万元/平方米，总价回调超过180万元。137平方米户型此前成交总价超1700万元，现在下调超250万元。
另外，南山、福田等片区目前亦有接近指导价或者直接按指导价出售的带有“学位”的房源。
乐有家研究中心数据显示，自2021年9月开始，深圳全市6大名校片区的业主房源挂牌价有了明显下滑。具体跌幅上，罗湖深中周边的挂牌价跌幅最大，达到10%；其余名校片区的房源挂牌价跌幅在3%-6%。部分业主急售，有心让利，“按指导价卖”的现象也逐渐出现。
大学区意味着可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。换言之，房产不再直接跟某所学校挂钩。一个小区对应的多所学校中，可能是名校也可能是普通学校。
淘房前线创始人谢林锋告诉记者，“大学区政策落地后，学区房的议价空间明显增大，业主心态也发生了一些变化。有些名校片区的房源实际成交价格从去年高位的1000万降至现在的700万左右，成交量下滑也比较明显。”
今年1月21日，深圳首次提出“电脑派位学区”，华东师范大学附属深圳龙华学校划出“电脑派位学区”，这进一步削弱了房产与学位的关联。
老破小学区房退烧明显
深圳罗湖一位业主告诉记者，4年前他以7.5万元/平方米的均价购入一套学区房，如今这套房源的市场均价仅为5万元/米。
值得一提的是，去年11月深圳百花片区长城大厦挂牌的23套学区房，单套总价在938万-2653万元，低于市场价100万元。
“指导价出台叠加大学区政策落地后，过往那些单纯因学位而大涨的‘老破小’学区房，回调的比较明显的。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大学区政策下大家对于学区的追求没有以前那么迫切，不少人都是观望心态。
江少杰认为，随着大学区房政策慢慢地推行和细化，“老破小”学区房肯定还会有回调的压力。与之形成对比的是，类似南山后海学区豪宅房源，因为配套管理较好、楼龄比较新，拥有学位之外的多重支撑因素，这类学区房的价格是比较稳定的，有些还会出现微涨。
乐有家研究中心表示，从成交价来看，深圳名校片区的房价在过去一年多经历了几次波动。不过整体来看，当前名校片区的房价与2021年1月相比还是下滑较多。其中尤以福田百花、南山南二外及龙华深高北的房价跌幅最大，达到20%左右；福田香蜜湖因有豪宅片区支撑，房价跌幅远远低于同类片区。
龙华片区一位资深地产人士也向记者坦言，价格出现跳水的主要是房产价值仅靠学区属性支撑那种学区房，他所在的片区没有特别顶级的名校，“现在也无法准确区分是参考价政策导致的价格下滑，还是学区政策导致。”
“学区房降温的延续是大概率事件，还有相关政策在落地中或者尚未落地，这些都可能对学区房带来影响。近期深圳市场行情与春节前相差无几，不过市场整体气氛较年前有所好转，包括房贷利率下调等政策因素。”谢林锋补充称。
乐有家研究中心指出，随着2022入学季的来临，市场有了些许复苏迹象。2021年12月及今年1月，福田百花、南山南二外、罗湖深中、龙华深高北等多个名校片区的房源过户量出现了明显上涨。虽然由于“过年+疫情”对后续的过户量有较大影响，但结合乐有家门店学校周边房源的看房量上涨数据来看，市场整体趋正面向上态势。
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