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主持人：
金波亿翰智库 董事
分享嘉宾：
刘佳明
中科院地理科学与资源研究所研究员
博士生导师
中科院地理旅游研究与规划设计中心总规划师
黄新云
亿翰产业研究院院长
问
我们的两位嘉宾有没有去过一些给人留下深刻印象的历史街区给大家分享一下？
黄院长：第一个有深刻印象的历史街区就是成都的宽窄巷子，都是以传统商业景点慕名而去，或者专门去买一些特产。但是直到有一次在人少的时候去，路过一个小巷子时，小巷子里放着舒缓的音乐，两旁有一些有成都特色的摊位， 非常真实的表达了成都的生活。第二个是苏州的平江路，平江路连接着山塘街，沿着山塘街一直走可以走到虎丘。沿着山塘街走的时候会有一段路，路两边是以前大户人家的祠堂，脚下踩着几百年历史的老砖，非常有历史氛围。第三个是上海的多伦路。早年上海名人很多居住在多伦路， 拥有很深刻的历史文化。并且沿着多伦路一直走就是田爱路，甜爱路周围也拥有很多历史建筑和传统铺子，也有着浓厚的历史氛围。 很多时候去历史文化街区更多的是感受城市的整体感觉和历史故事，从城市的历史建筑感受城市的历史文化。历史街区承载了城市的很多特色，这些城市文化和城市精神构建了城市的独特吸引核。
刘佳明教授：历史遗产可以分两类，一个是自然遗产，一个是文化遗产。 历史街区是人类文明的结晶，也是重要的文化遗产。世界各地都有令人印象深刻的历史文化名城和历史文化街区，比如意大利佛罗伦萨文艺复兴时期名人留下的绘画作品和雕刻作品、意大利的古罗马时期的斗兽场迄今也近3000年的历史。以及中国的北京作为几个朝代的都城也能够给游客留下深刻的印象。对于不能保留完整的文化名城，即便保留部分街区， 同样也是一种历史符号，是一座城市的文化丰碑。随着社会经济的发展，大家也越来越重视历史文化名城的保护。 弘扬中国传统文化，保护历史文化建筑也是城市个性化的标签。
问
历史街区普遍具有区位优势，文化沉淀，我们是否可以利用好这些优势，通过对历史街区进行包装或重新规划设计发挥它内在的价值？
黄院长：目前很多历史文化街区流量高的原因 主要是因为位置驱动，很多历史街区位置优异，即便是石库门的房子商业价值也很高。因为地理位置好，稍微做一些特色就可以出名。 但未来对于整个历史文化街区最关键的还是运营，做好运营管理和商业生态是未来历史文化街区创造全新活力和价值的根本要素。比如上海田子坊是非常著名的历史文化街区，但田子坊内部很乱，没有统一的管理，很多摊位都卖同样的东西，形成恶性竞争。这就导致很多游客慕名而去，但去过一次就不会去第二次了。这当中主要有两个问题，首先是管理的问题，管理的问题在很多历史文化街区都存在，比如成熟的历史文化街区最大的问题就是物价贵，导致游客体验不好。虽然游客体验到了真正的历史文化，但整体感官并不好。第二个是要契合年轻人的消费习惯。比如北外滩来福士的重逢记忆中的90年代，它运营得好的主要原因并不只是能汇聚简单的小吃，更重要的是现在年轻人对于网红IP打卡的需求。内容密度高，可以用非常短的时间浏览足够多的东西。
做好运营、符合年轻人的消费习惯是目前历史文化街区非常欠缺的，也是很多传统商业地产企业应该真正去思考的问题。我国整体商业地产的发展大多数企业并没有走出传统的地产逻辑，还停留在通过建商业中心去向政府勾兑土地的模式。在商管方面只停留在正常营业的需求。高级的商业中心类似万达，可能会做一些商户联盟，并没有真正关注历史文化以及整个商业运营层面。
通过良好的运营管理来构建良性生态，通过构建良性生态反过来盘活街区。而不是让街区仅仅以传统区位优势去做进一步探索，未来历史文化街区可能是焕发全新活力价值的关键点。
刘佳明教授：历史文化街区除了经济价值外，历史价值越来越明显。随着社会经济的发展，越古董的东西价值越高。有些街区的建筑物成为国家文化遗产，甚至世界历史文化遗产，这些建筑具有重要的历史文化价值。比如北京的四合院，以前价值不高，但现在随着建筑年龄的增长，价值越来越高。建筑的历史文化价值珍贵之后，它的经济价值也被兑现了。另外，历史街区需要有活力，需要主客共享。 除了激发外地人到街区开发一些商业业态来激活活力之外，本地居民，尤其是街区生活居住的老百姓留下活的文化也很重要。
问
历史街区有没有规划失败的案例？复盘后失败的原因是什么？
黄院长：案例不能说失败，只是没有把区域发挥出它原有的价值。历史文化街区的改造，按照住建部城市更新的相关文件，主要方向属于城市的微更新类。对于历史文化街区的整体改造类似于中医治病， 需要采用“阴阳调和”的方式，不能采用西医的急症下猛药的方式。根据不同的城市、不同的街区、不同的风貌、历史文化和消费习惯，没有一套标准的改造方法，一定是针对不同的地区制定不同的方案。
对于项目发展中存在的问题，最可惜的就是北京前门外大街。当时定位最大的痛点就是当时方案的汇报人没办法决定最终走向，最后以宝岛概念去改造。前门外大街是中国人的体质，因此宝岛概念的改造方案从西医的角度说确实是一针良好的消炎药，但并不对中国人的症状。宝岛概念并不能衬托起整条大街，并且与整体格调并不匹配，导致后期的运营中出现了一系列的问题。再深度的分析的话，我国目前一种非常特色的现象是一些历史文化街区的改造往往需要向很高级别的领导进行汇报，需要参考各种各样的因素，并不完全从简单的商业因素去考虑的时候就容易出现“外行指导内行”的现象。很多外行不懂商业运营，也不懂街区的规划，单纯地以概念去进行整体改造。因此，未来的发展一定是专业的人去做专业的事，概念方向上可以有指导，但发展一定是遵从市场化的原则，遵从相应的规则，让规则去管人而不是人去管人。这是未来整个历史文化街区如何避免项目出问题的非常关键的要素，思考我们怎么可以把历史街区做到能够去适应年轻人或者说去吸引更多的年轻人愿意去参与进来。
刘佳明教授：年轻人喜欢年轻的东西是根本的方向。历史文化街区再规划定位模型上应该分为三段， 第一个叫空间规划，第二个叫内容规划，第三个叫运营规划。空间和内容之间衔接的桥梁就是运营。现在很多历史文化建筑对空间规划相对成熟，但在内容植入上很多规划策划人员的思维还没有打开，在内容植入上还有很多新鲜的打法和思路。比如国内新一代年轻人对于国潮文化非常接受，对于文化认同程度非常高。文化认同中发展最好的就是汉服，但样式发生了更新。 文化是需要迭代和传承的，整个历史文化中内容是最关键的，用文化的迭代和传承才是未来发展非常关键的要素。历史文化街区在整体改造和升级过程当中， 必须要有全新的表达方式，而部分全新的表达方式一定要在现在社会主义核心价值观的引领之下输出传统文化的精髓部分，取其精华，去其糟粕。这样历史文化街区才能成为“网红”的街区。
现在年轻人的视野非常开阔，见识广泛，对未来的预期特别好。现在的年轻人有两个特征，一个是文化自信，一个是消费能力强。国内精品民俗个性化产品年轻人是消费主力，他们消费的主要理由就是文化自信。抓住这一部分市场能对历史文化街区保持活力带来更大的价值。另外，现在人们消费的眼光也在提高，产品需要具备独特性，将时尚和传统相结合才能更吸引年轻人消费。我们需要更加关注年轻人喜欢的个性化，通过传统文化做好文化迭代，将年轻人喜欢的东西和传统文化相融合。
问
有没有哪些历史街区和产业做了良好的结合？两位专家给我们分享一下案例
黄院长：杭州的文三街被杭州定义为数字生活街，类似于杭州的中关村，地理位置相对较好。但随着人们对于电子产品的消费逐渐转到线上，线下门店没有机会，整条街整体就进行了改造。将历史文化街区和产业园区进行融合。通过街区底商中类似与Tims的展示型商业和上层办公区相联动的方式，底商带来的产业的感念有利于整体人流，底商与办公区联动可以延伸出给产品的研发人群提供决策想法。
刘佳明教授：宜兴有蜀山古南街，整条街都以生产紫砂壶为产业，每年销量很高。但很多历史文化街区没有这种产业，就需要根据历史文化街区所在区位，社会经济发展程度，周边市场情况来考虑其他产业出口。比如纽约、北京、上海等大都市中的文化街区文化创意产业是一块很重要的产业，因为大都市中人群有文化产业相关需求。每个地方要根据自身情况来形成产业业态。
问
历史街区的运营主体是国企为主还是民营企业为主？有哪些成熟的社会资本参与方式？
黄院长：这个问题根本上还是历史文化街区如何构建可持续盈利模式的问题。历史文化街区整体的开发主体是以国资为主，运营主体会有一些民营企业做相应的参与。但这些民营企业都是以相对轻资产的方式进入到运营当中。民营企业不愿意进入开发主体的主要原因是历史文化街区现金流回正太慢。五道口经济学家峰会的数据提到，我国目前大基建的投资回报率只有1.3%，历史文化街区的改造收益一定会高于1.3%，但基本包不住融资成本，十年还本付息是不可能的。住建部也在探讨商业地产REITs的开放，现在公共基础设施REITs里已经明确提出5A景区可以作为REITs底层资产出现。那么未来历史文化街区进行试点，作为景区和基础设施放到REITs基金中去，用REITs基金解决前期投入大现金流回正慢的问题，可能会作为未来的一种发展方向。
问
如何在有限的投入的情况下更好地做好运营？
黄院长：历史文化街区的建设不是未来要赚多少钱，前提条件是如何省钱。比如说古北水镇，它现在经营有很大的压力，很大程度上是因为前期投资40个亿，但项目旁边又没有地产的配建，导致成本收不回来，仅靠运营收回40亿的成本压力实在太大。因此，需要以财务逻辑为主导，在每条街区投入开发建设的时候，想清楚建成后能带来多少客流量，这些客流量能否覆盖掉前期投资的成本。另外，在运营方面也需要加大投入。很多文化街区最大的问题就是愿意在前期改造方面投钱，但不愿意在运营方面投钱。但运营是内容填充的非常重要的元素，在运营上投合适的资金，通过运营将整条街盘活是非常重要的方向。
刘佳明教授：历史文化街区回收周期很慢，收入非常零碎。过去二三十年经济大繁荣时期，对于历史园区投入太大政府会通过地产进行一定弥补，通过地产驱动街区的改造。 未来可能会出现政府将城市的基础设施、环境设施做到完善，将商铺以碎片化的模式出让给小商家的模式。
问
我们该如何更好的挖掘历史街区的价值？
刘佳明教授：历史文化街区有几方面的价值。 第一方面是历史文化价值，这是城市的独特性的价值，能够激励世世代代的城市孩子的成长或找回记忆。 第二方面是经济价值，作为商业街区要有活力，在街区里要结合现代市场的消费特点，做出一些场景化的体验给游客。历史街区在挖掘价值时要注意可持续性，不能过度挖掘，要让外来游客愿意来，本地居民愿意留下来。通过历史文化街区在社会经济发展和历史文化衡量方面能够发挥更大的作用。
黄院长：主要是区域为本，运营为核和节奏为王。区域为本必须要因地施策，必须要尊重区域的基本的周边的环境和他相应的特征，这使得领域其实很难标准化。第二个是运营为核，需要把握商业运营的核心规律。无论保护和改造都需要财政的支撑，尤其是商业地产企业在地产领域需要思考的，传统开发时代过去之后，文化街区的商业运营应该如何。第三个是节奏为王，无论是历史文化街区还是产业都需要把握区域发展的节奏，一定要把控整体区域开发的节奏，在合适的节奏之下做相应的开发，才能实现整个板块的运营。
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