公开募集基础设施证券投资基金，简称公募REITs，是通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。今天（16日），首批三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目正式公开发售，市场扩容再进一步。
首批产品公开发售 市场扩围再进一步
据了解，此次公开发售的三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点，底层资产分别位于深圳、厦门和北京，处在城市中生活配套设施完善的就业集中区域，租户稳定，出租率均长期处在90%以上的水平，租金水平是同地段商品房租金的约六成。运营团队能力较强，使得项目在成为公募基础设施证券投资基金后，具备持续分红能力，满足发行要求。根据时间安排，首批三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点的发售时间为8月16日至17日。
中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会委员 王艺军：市场是非常期待的，深圳的人才安居REITs（公开募集基础设施证券投资基金）和厦门的安居REITs，网下战略配售的申购倍数分别达到了133倍和109倍。
一段时间以来，国家多次围绕盘活存量资产、扩大有效投资出台多项政策意见，要求提高效率，鼓励更多符合条件的基础设施项目发行上市。不久前，证监会在年中会议上专门指出，要稳步扩大试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。
北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任 张峥：保障性租赁住房公募REITs试点，是落实国家关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效工具。预计未来保障性租赁住房有望成为公募REITs扩容的主力军，这也提升了金融服务实体经济的能力。
据了解，上海、重庆、杭州、西安等地区，目前均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与公募基础设施证券投资基金试点，预计未来将逐步登陆资本市场。
记者探访北京首家试点项目
北京首家保障性租赁住房纳入公募基础设施证券投资基金试点项目小区居住体验如何？记者对试点小区进行了探访。
此次北京的保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点，是位于北京海淀区和朝阳区的两个公租房。公租房也就是公共租赁住房，是保障性租赁住房中的一类，主要面向符合规定条件的中等偏下收入住房困难家庭、稳定就业的外来务工人员等。
在海淀区的公租房小区，记者看到，小区内绿树成荫，健身设施齐备，还有专门为电动自行车停放与充电修建的专用车棚。在租户的家中，室内厨房的交付标准是精装，橱柜、灶台、烟机一应俱全，使用方便。
北京市海淀区文龙家园小区租户 马进力：2020年搬到这里，住进来以后，心情特别好，小区环境特别好，树多，干净。物业挺好，处理故障来得很快。房间基本上拎包入住。
据了解，项目采用市场化的方式运营和管理，近几年的营业收入及利润均有一定程度增长，满足公募基础设施证券投资基金试点对底层资产盈利和分红能力的要求。
北京保障房中心总会计师 张晓丽：未来继续委托保障房中心作为后期的运营主体，未来要加强监督检查，提升品质。包括我们运营团队自身的规范化和加强管理，提升我们服务的能力。进一步提高效率之后，压缩我们的一些成本。
公募基础设施证券投资基金的金融产品形态，不会改变底层资产作为保障性租赁住房的功能属性。项目未来仍将定位为公租房性质，入住和租金的标准，继续沿用相关的管理规定，充分保证政策红利惠及百姓。
据统计，截至今年上半年，北京保障房中心累计建设筹集各类保障房近16万套，其中公共租赁住房约14.6万套，总计已帮助约20万居民改善了居住生活条件。此次公募基础设施证券投资基金发行所获得的资金，也将继续投入新的保障房项目的建设中。
公募REITs推动我国保障性住房长久发展
专家表示，保障性租赁住房与公募基础设施证券投资基金的要求适合度较高，试点发行公募基础设施证券投资基金能够丰富保障性租赁住房投资建设的资金来源，有助于促进保障性租赁住房有效投资，进而推动我国保障性住房的长久发展。
近年来，在“房住不炒”定位下，国家针对发展保障性租赁住房的文件相继出台，要完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，解决好大城市新市民、青年人等各类群体的住房问题。仅北京在2021年就建设筹集政策性住房超6万套，超额完成全年5万套任务。但是，在各地的实践中，也暴露出这一类住房普遍面临资金沉淀大、租金收益率不高、投资回收期长等问题。
专家表示，通过发行保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品，可在一定程度上改变目前行业以传统债务为主的融资方式，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府及企业的债务负担，从长远来看，有助促进房地产市场的平稳健康发展。
中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会委员 王艺军：能够缩短过去保障性租赁住房投资建设开发的资金回收的周期，同时也能盘活保障性租赁住房企业和经营企业自身的存量资产，转变成以公募REITs直接融资作为它企业发展的模式。
此外，保障性租赁住房所具有的长期运营、相对稳定的租金、较高的出租率等特征既能够扩充我国公募基础设施证券投资基金市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。
中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问 周以升：公募REITs作为国内资本市场重要的创新产品，可以吸引社会资本积极参与保障性租赁住房成熟资产的投资，进而加快国内保障性租赁住房建设，提高有效供给。同时，也有助于推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型。
公募REITs为投资者增加投资品种
作为与股票、债券并列的新一类证券品种，此次保障性租赁住房纳入公募基础设施证券投资基金试点范围，投资者应如何防控风险，来听专家的介绍。
北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任 张峥：不同于股票、债券和普通的公募基金，公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，同时又有强制分红比例，它的投资价值是未来它产生的现金流，底层资产的情况决定了收益相对可预测，相对稳定，而且透明度也很高。
此前，证监会专门发布公示，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估公募基础设施证券投资基金的投资价值，树立理性投资理念。证监会表示，对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募基础设施证券投资基金作为投资产品的“角色定位”。
（总台记者 沙千 董彬 张军）
