六七年前，我对特色小镇、文旅地产还是一无所知时，曾在一个距离主城六十多公里的荒山上发愣。
周围荒草遍野，泥路扬尘，离最近的镇子五六里路，开车却要十几分钟。到那个刚刚评上4A的景区，更是还有十几里路，打观光旅游牌也靠不上啊？
我手里拿着那份项目可研报告，简直不相信自己的眼睛，十万方的古镇商业街，二十二万方住宅，总投资一十八个亿，货值二十五个亿。可问题是，这些房子卖给谁？
开发商信心满满地先给我讲了城市化发展，城乡一体化建设进程、5+2假日经济、避暑经济、候鸟经济，云里雾里，总之只有一句话“别看现在这里荒，未来遍地是黄金。”
兴致来了还不忘给我画饼：古镇商业街每年可以接待游客两百万，能有效促进住宅的销售；而住宅都卖掉，那常驻人口就增加了一万人以上，能够解决商业街淡季的经营问题，项目建成就能有效运营，当年投资，当年就能见效。
但听他的忽悠，我心里一沉。房地产行业也曾有个著名的猜想：如果住宅比做鸡，商业比做蛋，到底应该是先养鸡还是先孵蛋呢？先做住宅，倒是可以回笼资金，但商业不起来，住宅产品没有支撑度；先做商业当然可以有效吸引关注，但前期回不来钱，全是投入，很考验开发商的实力。
而这位口吐莲花的哥们，显然既无鸡也无蛋，这思路明显是要借鸡下蛋啊。
果然，不久后，他们公司营销总监聊天时说漏了嘴，这项目他们根本没做市场研究和分析，产品定位和设计规划都是外包第三方，无非是借文旅项目的东风和概念，跑马圈地，硬创一个现代古镇出来。
他们公司的理念就是，先圈地，再找概念包装，资产在手，变现不愁。从营销角度，他是不赞成上这个项目的，很难卖得出去，要真达到销售条件，要看区域的整体配套建设，但公司做这个项目某种意义不是卖给消费者，而是卖给金融机构的。
当然不能说卖，应该叫融资，但项目最终卖不出去，砸在手里，和卖给金融机构没多大区别。
这个逻辑和很多项目开发商业内街的思路不谋而合。商业内街很难做成全开放式的，笔者甚至见过几个全封闭的。这注定不可能有多少人气，而靠社区有限的居民养活整条商业内街无异于天方夜谭。
明知如此，为什么开发商还要做内街的设计呢？商住比的要求是一方面，更重要的是可以将内街，临街商业甚至公寓部分打成一个大的资源包，利于整体评估，便于对外融资。可见也不是为卖给普通消费者而打造的。
最近，笔者也听说那个特色小镇项目烂尾，高管跑路的消息。想来，脱离了群众的房产开发，未来爆雷的会越来越多。
