每经记者：淡忠奎 每经编辑：贺娟娟
近日，陕西法门寺文化发展有限公司（以下简称法门寺文化公司）被天津市第三中级人民法院列为被执行人，执行标的为5981.5万元。
不久之前，其实控人宝鸡市投资（集团）有限公司（以下简称宝鸡城投）的一则涉及重大诉讼的公告，更是将大众的目光重新拉回到陕西旅游IP之一——法门寺景区。
曾因过度商业化的质疑，法门寺景区刚建成不久，也即2010年前后，便深陷舆论漩涡。彼时其身负巨额债务，也未找到适合自己的盈利模式。
之后，曲江系低调退场，法门寺景区的主导权回到宝鸡市政府，由法门寺文化公司统筹管理，宝鸡城投控股。再之后，法门寺景区在舆论场逐渐归于沉寂。
如今，惹上官司的法门寺景区一定程度暴露了所背负的债务，但这只是其债务压力的一个缩影。粉巷财经（ID：nbdfxcj）不久前实地走访法门寺景区，了解其运营现状，并回溯和反思景区的商业化开发。
惹上官司
在西安汉城路的城西客运站乘坐旅游大巴，两小时左右就能够到达法门寺景区。像这样的旅游专线，每天大约有三趟，节假日可能会更多。
眼下疫情虽已得到有效控制，仍能看到些许影响痕迹。粉巷财经到达景区时是下午五点，太阳还是有些刺眼，诺大的景区广场上只有寥寥数人，法门街道两边的餐饮店铺基本都已经大门紧闭，完全看不出来此前节假日里的热闹。
景区门口的工作人员告诉粉巷财经：“我们这5点基本就没人了，你明天九点左右再来。”
内部人士介绍，这里边有法门寺院、法门寺博物馆和法门寺景区三家单位，景区售票也要结合其他两方的开放时间。
即便有疫情的部分影响，眼前的冷清，仍然很难让人想到，法门寺景区是陕西旅游的一张名片。每年有上百万游客从全国各地来到这里。
图片来源〡每经记者 淡忠奎 摄
上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具的《陕西法门寺文化发展有限公司2018年度第一期中期票据跟踪评级报告》（以下简称《评级报告》）披露，2017-2019 年，法门寺景区游客接待量分别为171.89万人、171.26万人和161.04万人，门票收入分别为0.92、0.87、0.82亿元，其在核心业务中占比持续超过70%。
然而，不久前，宝鸡城投公告披露，洛银金融租赁股份有限公司（以下简称洛银租赁）因融资租赁合同纠纷，将法门寺文化公司及宝鸡城投起诉至洛阳高新区人民法院，一定程度上将法门寺文化公司的债务压力暴露出来。
2018年，法门寺文化公司与洛银租赁签订《所有权转让协议》，将部分自有景区步道、景区山门西停车场等作为租赁物以1亿元的价格转让给后者，后者将其租给景区使用。洛银租赁称，根据约定，法门寺文化公司应于今年3月18日支付租金约1236.96万元，但并未足额支付。
不过，法门寺文化公司相关工作人员告诉粉巷财经：“我们已经跟金租公司达成了一致，很快就会把这个事情解决。这也跟宝鸡、扶风市县两级都有过回复。我认为这对公司的经营没有什么影响，还是在正常的运转。”
债务压力
实际上，与洛银租赁的融资租赁仅仅只是法门寺文化公司债务压力的一个缩影，其因景区前期建设和景区提升改造工程的推进，已积累了高额债务。《评级报告》）披露，截至2020年第一季度，其总负债达41.05亿元。
粉巷财经注意到，为缓解债务压力，法门寺文化公司曾发起多笔景区资产融资租赁。中登网显示，从2017年至2020年，其共有7笔融资租赁登记，涉及登记资产评估价值超过7亿元，包括上述与洛银租赁的融资租赁。
其出租人还包括长江联合金融租赁有限公司、平安国际融资租赁有限公司、广州越秀融资租赁有限公司、华夏金融租赁有限公司、远东国际融资租赁有限公司等，不乏知名的头部租赁公司的身影。
而租赁资产则涉及景区步道、停车场、安防系统、夜景照明系统等。
图片来源〡中登网
事实上，如今景区现金流紧缺几乎成为行业共性的问题，景区资产融资租赁也是较为常见的方式。
上述工作人员认为，“每个公司都会将融资作为公司发展的一个重要资金来源，肯定要有现金流的流入流出，融资是一个重要的手段。我们其他的融资也都是正常的。”
“随着时间的推移，现在的一些短期问题肯定会逐步解决”，他表示，疫情之前，法门寺景区一直是盈利的，正常的经营收入能够满足日常运营和发展。法门寺景区现在也是西线景区旅游复苏最快的，加上一些市场工作推进，收入正在快速恢复。
众所周知，疫情对于旅游行业冲击之大，特别是实体景区的经营更是遭遇重创。
《评级报告》显示，受疫情影响，去年一季度法门寺景区游客接待量仅2.74万人，其中景区售票处游客数量为1.24万人次，团队和网络游客数量为 1.05万人次，享受门票免费的游客量0.45万人次；当期景区门票销售收入为 0.02亿元，业务收支严重倒挂。
随着以后旅游业的复苏，如何有力提升盈利能力，仍然是法门寺景区的难题。
从盈利结构来看，法门寺文化公司经营业务规模较小，费用负担较重，依赖政府补助，盈利能力较弱。
商业化之辩
“比如交通，西安和宝鸡去法门寺景区的客车班次较少，而且舒适性不强。而从郑州去少林寺的专线都是豪华大巴。”
梁昭认为，法门寺景区的配套设施，景区服务以及交通这些方面都要需要进一步提升。举个简单的例子，很多人都是自带香烛过去，景区的香烛销售就跟不上。
粉巷财经实地探访发现，法门寺景区围墙外都是密集的村子，出了景区几乎没有什么可供休憩之处。门前两边有较为密集的餐馆和酒店，但是也时常大门紧闭。
陈刚表示：“这些店都只在白天高峰期开一会儿，价格也会比较高。”
图片来源〡每经记者 淡忠奎 摄
除了门票经济外，法门寺景区似乎很难看到成熟的商业化开发痕迹。
有接近法门寺景区的内部人士告诉粉巷财经：“我们规划的有三个区，现在就建了一期。基本上没什么商业化开发了，项目该停的停，主要就靠门票收入。”
这从营收结构也能够得到印证。
2017年至2019年，法门寺文化公司营收分别为1.29亿元、1.3亿元和1.17亿元，其中门票销售收入分别为0.92亿元、0.87亿元、0.82亿元，而景区乘车和其它旅游服务只占据较小的比例。
比如，2019年景区电瓶车业务收入0.12 亿元，导游服务、餐饮住宿、物业租赁和劳务服务共实现收入约0.095亿元。
如今，再回过头来看法门寺景区的商业化开发，需要辩证的眼光。如少林寺等成熟的景区，都有包括武校、文化交流、晚会演出以及周边产品在内的完整的产业体系，核心庭院也保护得很好。
法门寺景区在保护核心资产的同时，适度开发周边文化产业未尝不可。
图片来源〡每经记者 淡忠奎 摄
当然，法门寺景区也在逐步尝试。法门寺文化公司相关工作人员告诉粉巷财经，周边产品这块我们主要是跟外部公司合作联动。
“比如，我们和陕旅集团打造的文化互动体验式演艺——法门往事就颇受好评，后面也还有一些跟陕旅的合作项目在筹备。此外，我们基于一些项目上的衍生跟曲文投旗下公司也正在推进合作，以此推动景区周边产业的发展。”
此外，他们将文化挖掘和体验的活动跟重要节假日结合，比如基于茶文化的研究举办茶文化展，再如新春文化展系列民俗活动等也都在当地较有影响。
当地居民称，每年春节等重要节假日，法门寺景区都是人潮汹涌，“这过去的高速上都会堵很远的车。”
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