炎炎夏日，笔者去长沙出了趟差。因为各地暴雨不断，导致航班延误了五个多小时。抵达长沙的时候，已经凌晨1点了。让人诧异的是，这个城市半夜依然熙熙攘攘，美女小哥捧着奶茶臭豆腐满大街夜游，烟火气十足，以至于打车去酒店的路上遇到了大堵车。让我想起李白写的：古人秉烛夜游，良有以也。
为什么会这样？长沙当地人给了我答案：长沙的房价是二三线省会城市中最低的，年轻人月供低，工作压力小，有大把的零钱和时间进行消费。
房价低不仅仅是消费端受益，房租也不会太高，长沙人创业成本和零售企业的店铺成本很低。一边是消费火爆，一边是创业轻松，相辅相成，形成良性循环。
果然促进内循环的良方，还是房价。
不过，房价长期不上涨，步步高可能就不开心了。因为公司账面有高达62亿的投资性房地产，房价严重影响着公司的利润。
一、什么是投资性房地产
2006年，财政部发布投资性房地产准则，明确了投资性房地产的核算。为了方便从事房地产业务的企业对用于出售、出租的房产的准确核算，允许企业将这类房地产计入投资性房地产，而不必放在固定资产核算。
同时还规定投资性房地产的折旧有两大处理方式，一种是和普通固定资产一样计提折旧；另一种是不必计提折旧，但每年要根据市场价变化，评估房地产的价值重新入账，差额计入公允价值变动。
步步高选择了第二种计提折旧的方式。
公允价值变动是影响利润的，但这种利润并非经营收益，只是评估带来的账面浮盈，对于万达这类房地产企业来说，账面的房子随时要卖掉，这种核算方式有一定的道理，但对于长期持有以出租为主的步步高来说，这么核算就只有一个结果了：财报好看。
中国的房价长期处于上升通道，公司的评估增值也就常年带来收益，每年占比通常在30%-40%不等。
2020年，因为全国范围内房价涨幅不明显，导致公司的评估增值带来的利润也不明显。
二、业绩变化情况
2020年的年报显示，报告期内，公司实现营业收入157亿元，较上年同期下降 13.6%；净利润呢？
净利润1.2亿元，和上年同期相比，只剩下60%左右，近乎腰斩。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空
从营收构成看，公司大部分业务都在萎缩，可见疫情的影响非常严重。
公司的核心业务是零售连锁，2020年新开业态门店35家（超市门店33家，百货门店2家），同时关闭了15家在2-3年内扭亏无望或物业无法续租的门店，并退出了亏损严重的重庆市场。截至2020年12月底，公司拥有各业态门店420家（超市业态门店369家、百货业态门店51家）。
但是，公司却巧妙的利用了会计准则，实现了把自营门店做成盈利中心。
三、假盈利，真缺钱
到了2020年，众所周知房价遇到了成长天花板，公司的评估增值也从上年的3286万元，一下子跌落到了2219万元。“少”了1100多万的利润，从而业绩受影响比较严重。
笔者觉得，评估增值才是“真”轻资产运营，虽然账面动辄几十亿的投资性房地产，显得很重，到年底的时候评估一下就是几千万的利润。
来钱太快了。
只可惜，这种钱，不过是账面浮盈，不是真金白银，没办法拿来花，公司实际上很缺钱，正在疯狂借钱。
公司账面短期借款7亿，一年内到期的长期借款3亿，长期借款17.63亿… …
近百亿的借款，拿什么还？
答案是，不还，继续借。
现金流量表显示，2020年，公司借款超过66亿元，再加上30多亿的票据贴现，而同期只偿还了68亿。
长期的资金入不敷出，给公司带来了沉重的利息负担。
2020年，公司利息支出高达4.06亿，全年利息开支远远超过了净利润。
从这个角度看，公司是在为银行打工。
三年来，公司分红超过2.5亿。分红金额远超扣非净利润，慷慨大方。
星空君很好奇，为什么不努努力把欠的巨额借款还一点呢？
其中，绝大部分都进了大股东的腰包。
同花顺iFind显示，公司前十大股东持股比例超过66.29%。
当然了，大股东并不仅仅依赖分红，第一大股东步步高投资集团质押了一半以上的股权。
四、利息资本化
如果给步步高每年的利润表洗洗澡，按照传统的核算方式进行会计处理的话，净利润差不多要下降三分之一。
事实上，如果采用传统的核算方式，步步高的净资产收益率会大幅提升，为什么公司宁愿降低净资产收益率也要采用这种核算方式呢？
主要原因就在于，中国的投资市场，对市盈率更看重一些，而让市盈率更好看的最简单方式，就是提高利润。
正是由于对利润的孜孜不倦的追求，在步步高的财报里，还隐藏着一项和投资性房地产有关的财报粉饰项目：利息资本化。
这又是什么意思？
在建造房产、安装设备的过程中，发生的借款费用，是可以不作为财务费用，而是计入固定资产的。
利息资本化和计入财务费用有什么区别？
资本化可以修饰当期利润，以步步高2020年的年报为例，公司资本化利息高达2500万元，这些利息不必计入利润表减少公司净利润。
所以，步步高看似尚可的业绩背后，是围绕投资性房地产这个会计科目而进行的财技，和同行相比，公司的“真实”业绩差不多要打五折。
五、衬托同行
在上市公司同行中，以出租业务为主的小商品城采用了历史成本法核算投资性房地产，也就是视同普通固定资产，计提折旧。
根据同花顺iFind，笔者剔除掉纯粹的房地产企业，找出几家投资性房地产账面余额过大，似乎“存疑”的上市公司，提醒投资者。
1、传化智联。投资性房地产账面余额125亿，是因为公司经营了一部分工业园业务。这这是一家从事供应链融资的企业，资金链紧绷，现金流不佳。
2、晨鸣纸业。投资性房地产账面余额125亿，经营一部分酒店业务。除了投资性房地产，晨鸣纸业还涉足融资租赁业务。造纸设备很昂贵，有些中小企业买不起怎么办？来租我的吧。晨鸣纸业成立了专业的融资租赁公司，从搞实业转型为搞资本。仅融资租赁业务销售额，2020年就超过9亿。
3、苏宁易购。投资性房地产账面余额68.8亿，每年都会卖房卖子公司的苏宁，终于把自己卖了。公司在几个十八线区域的地级市比如济宁、滁州开始搞苏宁广场，做投资性房地产，估计是未来卖给母公司赚个大价钱。
4、中兴通讯。公司将一部分房产出租给关联公司，然后收取房租，并按照公允价值法进行核算，每年通过这部分房产获得不菲的利润。
投资性房地产要从两个层面考虑。
首先作为租售为主营业务的房地产企业、园区物业企业，账面存在投资性房地产非常正常。
其次由于投资性房地产可以不必计提折旧，因此列入投资性房地产的必要性就很关键，尤其是按照不提折旧的核算方式进行核算的企业需要保持警惕。步步高这种所有房屋建筑物都计入投资性房地产的做法，存在着修饰利润的嫌疑。虽然步步高目前的现金流不错，但利润的水分比较大。
