一、背景介绍
1.项目概况
乌镇雅园项目地处长三角沪苏杭“金三角”区位-乌镇，地理位置极为优越，1小时高速直抵杭州、上海、苏州及周边富饶城市；距沪杭高铁桐乡站约25公里，天南地北快速到达；空中远行更有杭州萧山国际机场、上海虹桥国际机场等多处机场毗邻。立体交通体系，四方便利通达。
乌镇雅园是绿城首创学院式颐乐养生养老典范之作。项目择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇，系乌镇国际健康生态休闲产业园的主要组成部分。乌镇雅园项目占地约650亩，总建筑面积60万方，规划充分结合湖泊等生态资源，围绕白马湖布局中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。
2.投资策略
乌镇雅园采用重资产投资策略，即养老度假小镇模式，基于绿城集团精耕细作的工匠精神和产品理念，结合江南钟灵毓秀的景色和深厚的历史文化底蕴，打造一个完整独立兼具学院气质的大规模开发项目，成为一个中国养老的标杆项目。
3.开发策略
乌镇雅园为依托于1500亩国际健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，打“健康医疗+养生养老+休闲度假”为一体的全新的养老地产模式。
作为首创学院式养生养老典范之作，通过老有所学，老有所为，老有所乐，这种“学院式养老”，将老人精神需求提高到与养老服务、医疗同样重要的高度。 使人文精神和细致的心理关怀充分融合，做到真正意义上的中国版CCRC——持续性照料护理退休社区，提供一站式医养康护服务。
园区依托乌镇国际健康生态产业园内医疗公园、国际养老中心、五星级酒店和休闲商业区，实现囊括衣食住行强大的配套体系。社区内150亩大规模颐乐学院，依托五大课程体系和学生会社团活动，创造丰富多彩的全日制学院生活，真正实现“学院式养老”。
（二）商业模式解析
1.客群定位
主要客群为来自上海、杭州、苏州、宁波等长三角地区的商人、退休官员、教师、企业高管等为55岁以上中高端人群为主，
2.产品和服务设计
（1 ）养老公寓
居住区物业形态有单层养生别墅、多层电梯公寓、高层公寓，不同的物业形态可以满足不同需求的客群。养老公寓为70年产权销售型，共有四种类型，分别是56平方米一室一厅一厨一卫，72平方米一室两厅一厨一卫，90平方米两室两厅一厨一卫，128平方米三室一厅一厨两卫。
（2）颐乐学院
乌镇雅园独创学院式养老全新养老概念，跳脱传统养老的安全、照护的概念，转向追求感情归属、发展更高层次的提升型学院养老。学院式养老模式的核心要素是颐乐学院，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，围绕“颐、乐、学、为”4大要素，开展适合老年人身心健康的各类服务，从而构建一种全新的老年生活模式 。
颐乐学院作为乌镇雅园核心的园区配置，建筑面积3.5万平方米，是国内最大的的老年大学之一，其设备在全国处于领先地位。配有教学楼、行政会展楼、游泳体育馆、大礼堂、中西餐厅、体育球场、办公楼、幼儿园及配套商业等齐全设施。提供“健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活”五大课程体系，课程大纲由绿城颐乐教育公司和杭州师范大学共同研发。目前设计有72门可供学员选择的课程，提供太极、舞蹈、摄影、书法等专业培训。学院还设计有85项活动内容，包括学院组织的集体活动，自发组织的俱乐部活动，以及志愿者形式参加的社会活动等
颐：通过精心设计的健康管理、医疗护理、居家生活三重服务体系，提供日常就诊、紧急救护、绿色通道，建立一种全新的养生系统，让长者身心健康，青春焕发。
乐：精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天、每周、每月的活动丰富多彩，让长者在活动中感受快乐，让快乐伴随每一天。
学：用学校的组织形式，重新规划老年人的退休生活，通过精致而系统的课程安排，使其在自主的学习中获得充分的愉悦和收获。
为：通过多种途径，组织长者开展社会活动以及相互之间的帮助和服务，发挥各自特长和优势，让长者融入社会赢得尊重，实现自身价值。
（3）雅达国际康复医院和国际养老中心
乌镇雅园配套的雅达国际康复医院，占地13万平方米，引入德国高端康复医疗品牌Medical park，拥有350个床位，专注于康复医疗：主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务。
配套国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。
依托雅达国际康复医院和国际养老中心，雅园可以让长者人群都实现“老有所医”：健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。
3.盈利机制选择
（1）产权出售
（2）服务收费
服务收费包括基础的物业服务和基础的健康管理服务（仅包含年费体检、日常血压监测等，无护理服务），颐乐学院年费：3000元，物业费：3.5元/平方米/月，耕作天地：15平方米，500元/年（ 此价格为2020年价格，仅供参考 ）。
4.运营支撑
乌镇雅园是绿城集团董事长宋卫平理想主义和人文主义思想的作品，是绿城精耕细作的工匠精神的体现，是绿城集团在养老地产领域的开山制作和重点打造的样本，随后绿城将乌镇雅园的模式在浙江多个地区进行了复制，高举高打推出这种养老度假小镇模式，此后诞生出桃李春风和十里风荷这样的叫好又叫座的产品，成为中国养老新标杆。
来源：豫养老
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